Γεωγραφικά σταθμισμένη παλινδρόμηση: χαρακτηριστικές εφαρμογές και κάποια ειδικά θέματα

Abstract

Σκοπός της εργασίας αυτής είναι η μελέτη της σχέσης μεταξύ πραγματικής και αντικειμενικής αξίας των ακινήτων σε οκτώ δήμους του Λεκανοπεδίου Αττικής και η διερεύνηση των πλεονεκτημάτων της Γεωγραφικά Σταθμισμένης Παλινδρόμησης έναντι της Συνήθους Απλής Γραμμικής Παλινδρόμησης. Επίσης μελετάται η σχέση της πραγματικής αξίας (σε €/m2) των ακινήτων με τις επεξηγηματικές μεταβλητές όροφος, θέση στάθμευσης, παλαιότητα, αποστάσεις από μετρό-προαστιακό σιδηρόδρομο, χώρους πρασίνου και κεντρικούς οδικούς άξονες και εφαρμόζεται τόσο η Συνήθης Πολλαπλή Γραμμική Παλινδρόμηση, όσο και η Γεωγραφικά Σταθμισμένη Παλινδρόμηση. Η μελέτη αφορά δεδομένα της χρονικής περιόδου 2006-2010 για τους δήμους Λυκόβρυσης, Πεύκης, Αμαρουσίου, Μεταμόρφωσης, Νέου Ηρακλείου, Νέας Φιλαδέλφειας, Νέας Ιωνίας και Νέας Χαλκηδόνας του Λεκανοπεδίου Αττικής. Από την ανάλυση της σχέσης πραγματικής με αντικειμενική αξία προκύπτει ότι συσχετίζονται θετικά και ότι προσαρμόζεται πολύ καλά το απλό γραμμικό μοντέλο παλινδρόμησης. Ωστόσο η Γεωγραφικά Σταθμισμένη Παλινδρόμηση αποκάλυψε ότι η σχέση αυτή είναι μεταβαλλόμενη στην περιοχή μελέτης βελτιώνοντας τα αποτελέσματα και αναδεικνύοντας τα πλεονεκτήματά της. Το ίδιο παρατηρήθηκε και για τη δεύτερη σχέση.

Τhe main purpose of the current study is to investigate the relationship between real estate and objective value property of eight municipalities of Attica’s basin by using two different types of regression. These types of regression are the Simple Linear Regression or Ordinary Least Square Method (OLS) and the Geographically Weighted Regression Method (GWR) and furthermore it is being investigated which is the most suitable for our occasion. In addition, the relationship between real estate price (€/m2) and the explanatory variables floor, parking, age of residence, distances from metro-suburban railway, green area and main road is investigated. This relationship is calculated by the use of the Multiple Regression and the Geographically Weighted Regression Method (GWR). The analysis is based on a 5-year period of data (2006-2010) of eight municipalities of Attica’s basin (Likovrisi, Pefki, Amarousio, Metamorphosi, Neo Irakleio, Nea Filadelfeia, Nea Ionia and Nea Chalkidona). According to Linear Regression’s results it is found that there is positive significance between real estate and objective value. While, results of Geographically Weighted Regression, were detected to change this relationship from point to point all over the study area. As a result of that GWR method improved the results and had advantages over the other method. Same results of the other relationship have been observed.